2025囤房稅2.0新制｜全國歸戶課稅、高稅率打炒房，屋主必看！

自2024年7月起，「囤房稅2.0」新制正式上路，2025年起民眾將收到根據新制計算的第一張房屋稅單。本次改革，主要是針對多屋族提高「持有成本」，並且實施全國歸戶與累進稅率制度，是近年房屋稅制中最重大的一次變革。

囤房稅2.0的緣起

過去各縣市對房屋課稅獨立計算，使多屋族可以在不同地區購屋、規避高稅率。為強化租屋市場、鼓勵有效利用房屋資源，政府推動囤房稅2.0的多項改革，其重點如下。

• 對非自住房屋課以更高的房屋稅率（最高至4.8%）
• 採「全國歸戶」，合併計算全台的持有房產數量
• 使用「全數累進課徵」，所有非自住房屋套用相同稅率

此制度目的在於拉高囤房成本、釋放閒置房屋至租賃市場，希望能夠平衡房價並改善居住環境。

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制度重點與7大改革特色

囤房稅2.0涵蓋多項變革，以下為7大亮點。

1. 全國歸戶、全數累進
   納稅人及配偶、未成年子女在「全台」，名下非自住房屋超過3戶，超出部分統一適用高稅率，最高達4.8%（不同縣市不再分開計算，避免民眾規避）
2. 自住房稅率調降
   全台唯一自住房屋（且現值在限額內），其稅率從1.2%降至1%，減輕民眾的稅負壓力。
3. 自住房認定加入戶籍規範
   為避免虛設自住情形，自住用房須完成戶籍登記，並由本人、配偶或直系親屬實際居住。
4. 出租可享稅負優惠
   將房屋出租並申報租賃所得者，非自住房稅率可降至1.5%～2.4%。若提供為社宅、公益出租人等，更可適用1.2%優惠稅率。
5. 非自願繼承共有人獲減稅
   因繼承產生的非自住共有房屋，因難以任意處分，將適用較低稅率1.5%～2.4%，減輕意外共有人的財務負擔。
6. 建商合理售屋期內享低稅率
   建商持有的餘屋若於2年內銷售，稅率上限為3.6%；逾期則適用一般非自住稅率，目的是為了鼓勵建商加快售出的速度。
7. 課稅基準日與申報期限調整
   課稅基準日定於每年2月28日，屋主須於開徵前40天（即每年3月22日前）完成房屋使用情形申報，以確保適用正確稅率。

囤房稅對房市與納稅人的潛在影響

短期內影響

1. 房屋供給增加：多屋族為降低稅負可能拋售多餘的房屋，幫助市場多一些房源。
2. 租金波動風險：多出來的稅負導致租屋成本上升，可能轉嫁到租客身上。

長期觀察方向

1. 政策配合其他租屋補助與住宅政策，有機會實現居住正義。
2. 新制的推動，有機會改善多年來的囤房現象。

房屋稅簡易計算方式

• 計算公式：應納稅額 = 房屋評定現值 × 適用稅率
• 房屋評定現值由地方稅務機關依屋齡、面積、地段與建材等標準綜合計算。持有越多、屋況越新、地段越好，稅額就會越高。

舉例來說
若納稅人名下有5間非自住房屋，皆符合適用最高稅率條件，且每戶評定現值為600萬元。
應納稅額 = 600萬 × 5 × 4.8% = 144萬元。
若將其中3間申報出租，則可能適用1.5%～2.4%稅率，稅負壓力就會下降。

政策小提醒與建議

1. 如果只有一間房屋且為自住使用，應儘早辦理戶籍遷入與申報，才可以適用1%的優惠稅率
2. 空屋或閒置房屋若無計畫出售，建議轉作出租或納入社宅計畫，才能減輕稅負。
3. 房屋贈與或繼承後，應注意是否符合非自願共有條件，才能適用較低稅率。
4. 建商或多戶持有者，應留意房屋評定時程與課徵基準日，避免超過合理持有年限遭課高稅率。

囤房稅非洪水猛獸，而是市場機能調整工具

囤房稅的重點改革，是出自於政府對於住宅公平性與資源分配的重視，特別是目前房價居高不下的狀況。此稅制雖然加重了多屋族的持有成本，但亦透過多種減免設計，保護單一自住家庭與弱勢群體。

對一般民眾來說，了解稅制的改革重點、計算方式與正確申報規則，就能在保障權益的同時，做出最有利的房產規劃。您名下有房產又急需資金嗎？立即加入LINE免費諮詢國峯厝好貸，我們提供專業且讓客戶滿意的二胎貸款服務，讓您快速拿到資金、避免民間貸款詐騙，最快3天撥款！