許多父母會透過「贈與」方式，提前將房屋轉移給子女，避免繼承糾紛與稅務負擔。表面看似保障，卻隱藏許多風險。若缺乏規劃，房屋贈與的好意可能變成沉重的財務陷阱。以下整理出 6 大風險，提醒您在決定前務必三思。
風險一：高額贈與稅
善用免稅額
🔔 2025年度贈與稅免稅額為「每位贈與人 244 萬元」。
💡免稅額是以「贈與人」為計算單位，而非受贈人數量。
若夫妻共同贈與，加總可達 488 萬元免稅額。但金流需分開操作，避免被視為單一贈與。
📌舉例：父親同一年內分別贈與 100 萬給兒子、200 萬給女兒，累計 300 萬仍以父親為單位計算，已超過免稅額。
超出每年贈與額度上限如何課徵稅收
🔔課稅方式：本年度課稅贈與淨額 × 稅率 – 累進差額 – 本年度內以前各次應納稅額及可扣抵稅額 = 本次應納贈與稅額
超過年度免稅額的部分，需依「累進稅率」課稅：
✔ 2,811萬元以下：10%
✔ 28,110,001 ~ 5,621萬元：15% 累進差額1,405,500
✔ 56,210,001以上：20% 累進差額4,216,000
舉例：若贈與 500 萬給子女
▪ 贈與淨額500萬 − 免稅額244 萬 = 本年度課稅贈與淨額 256 萬
▪ 淨額低於2811萬元，適用10%稅率計算，且無其餘可扣抵稅額，故本例贈與稅為25.6萬元。
💡超額贈與須在贈與發生日後 30 日內完成申報，若逾期可能加徵滯納金或罰鍰。
風險二：房貸與銀行限制
有貸款
若房屋仍有貸款，需先清償或與銀行協商讓子女承接，銀行會重新審核子女信用，若不符合條件可能無法過戶。
無貸款
即便貸款已清償，仍需支付契稅（核定契價 × 贈與稅率6%）、代書費、規費、登記費等。金額依房屋價值與地段不同。
風險三：未來出售時繳納房地合一稅
▪ 子女若出售贈與取得的房屋，必須繳納「房地合一稅」。
▪ 105年後實施房地合一稅制度，其計算公式為成交價 – ( 取得成本 + 相關費用 ) 後，再去乘上相關稅率。
贈與通常是用當時土地公告現值及建物評定現值，這兩項通常會比買賣價值低很多，故房地合一稅之取得成本就會依此認定，導致稅金大幅上升，所以贈與取得成本低，但會讓未來出售時房地合一稅變多。
風險四：產權糾紛與家庭矛盾
若僅贈與單一子女，可能造成其他兄弟姊妹不滿，進而引發繼承糾紛。雖然房屋贈與後還是可以合意取消，但家庭矛盾恐比稅務負擔更難解決。
風險五：失去晚年居住保障
贈與後，產權即轉移至子女名下。在現實生活中，不乏父母因家庭關係產生變化而被迫搬離，衍生出生活困境。若缺乏正式的書面契約，一旦子女將房產進行出售、出租或轉讓，容易因舉證困難而導致權利損失的風險。
借名登記
做法
房屋登記在子女名下，簽署「借名登記協議」，內容註明子女僅登記名義上的所有人，實際所有權仍歸父母。
特點
父母仍掌握房屋的實際處分權（居住、出租、出售決定權）。
風險與限制
法律上產權仍屬子女，若子女有債務糾紛或婚姻問題，房屋可能遭法院強制執行。借名登記屬於無名登記的一種，在實務上主要會區分為有權處分說和無權處分兩種，依案件狀況而定。
風險六：房屋贈與的隱藏陷阱
程序繁瑣
贈與房屋涉及銀行、稅務單位、地政機關的多方審核。
資金壓力
若需清償貸款，可能動用大筆資金影響退休金；再加上契稅與規費，也可能導致短期現金流緊縮。
被動理財風險
可能為了籌措贈與資金而急售其他投資（如股票、基金或第二間房產），可能在不利行情下賣出，進一步造成財務損失。
貸款壓力
若承接貸款後因經濟不穩而發生違約，房屋可能遭拍賣。
讓贈與房屋成為保障，而非負擔
「贈與房屋」涉及稅務、法律與家庭關係，若忽略規劃，很可能演變成財務陷阱。建議在贈與前，務必與律師、會計師與代書充分諮詢與規劃，才能兼顧退休生活與資產保障，避免讓房產成為子女的負擔。
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