許多父母希望將辛苦一輩子存下的不動產傳承給子女。每一種方式都有不同的流程、成本與稅務影響，若沒有事先規劃，可能會造成額外的稅負，甚至引發爭議。本文將整理「贈與、買賣、繼承、信託」這4大常見房屋轉讓方式，幫助你挑選最合適的做法。
方式一：贈與房屋
流程
1. 父母與子女簽訂贈與契約書。
2. 契約可經公證，確保法律效力。
3. 向地政事務所辦理登記。
稅務重點
1. 需繳納「贈與稅」，現行每位「贈與人」每年免稅額為 244 萬元。
2. 超出免稅額部分將依累進稅率課稅（10% ~ 20%）。
優缺點
優點：子女立即成為所有權人，避免繼承糾紛。
缺點：金額大時稅負高，須妥善規劃。
方式二：買賣過戶
流程
1. 父母與子女簽訂買賣契約書。
2. 子女支付對價：
▪︎ 真實支付：子女依房屋市價付款給父母。
▪︎ 象徵性支付：僅象徵性收取極低金額，但實際價值遠高於支付金額。
3. 完成繳稅後至地政機關登記過戶。
⚠️ 國稅局會比對公告現值或市價，若金額差距過大，可能被認定為「假買賣」，將視同「贈與」課稅，子女須補繳贈與稅，還可能處以罰鍰。
稅務重點
1. 契稅（房屋現值 6%）、土地增值稅、房地合一稅。
2. 依房屋持有時間課徵「房地合一稅」，稅率最高可達 45%。
3. 假買賣將視同贈與，可能遭追稅並罰款。
優缺點
優點：程序快速，可立即取得所有權。
缺點：假買賣恐被追稅與罰款。
方式三：繼承房屋
流程
1. 所有權人過世後，依繼承順位辦理遺產繼承登記。
2. 若有遺囑，依照遺囑內容執行；若無遺囑，則依民法規定分配。
稅務重點
基本免稅額
現行為新台幣 1,200 萬元。
各項扣除額
- 配偶扣除額：493 萬元。
- 直系血親卑親屬扣除額：每人 50 萬元。未滿 20 歲者，得按其年齡距屆滿 20 歲之年數，每年加扣 50 萬元。
- 父母扣除額：每人 123 萬元。
- 身心障礙特別扣除額：每人 618 萬元。
- 喪葬費扣除額：123 萬元。
- 受被繼承人扶養之兄弟姊妹、祖父母扣除額：每人 50 萬元。兄弟姊妹未滿 20 歲者，並得按其年齡距屆滿 20 歲之年數，每年加扣 50 萬元。
計算方式
遺產總額 – 不計入遺產總額的金額 – 各項扣除額 = 遺產淨額
📌以遺產總額 1500 萬元，繼承發生日（死亡日）為 110 年 10 月 10 日，為例：
✔ 免稅額：1200 萬元
✔ 扣除額：
▪︎ 配偶扣除額：493 萬元
▪︎ 成年子女扣除額：50 萬元
▪︎ 未成年子女（15歲）1名扣除額： 50 萬元 + 未成年加扣 50 萬 × 5 年 = 250 萬元
➜ 子女合計扣除額：350 萬元
✏️ 總扣除額 = 493 萬（配偶） + 350 萬（子女） = 843 萬元
📌遺產淨額計算：
1500 萬（房屋市值） – 1200 萬（免稅額）– 843 萬（各項扣除額）= － 543 萬元
💡遺產實際淨額小於零，繼承人免繳遺產稅。
優缺點
優點：自然傳承，免去生前複雜程序。
缺點：若子女數量多，容易因分配問題產生爭議。
提醒：不同死亡日之配偶扣除額與免稅額不同。
方式四：信託或代持
流程
1. 父母與信託公司或律師簽訂信託契約。
2. 房屋所有權轉至信託名下，由受託人依契約管理。
稅務重點
1. 通常被視為贈與，需繳納贈與稅。
2. 由專業機構管理，可設定資產使用條件，降低子女過早揮霍風險。
優缺點
優點：彈性管理，適合高資產或複雜家庭（如多名繼承人或財產分布不均、有國外成員或跨國資產等）。
缺點：需支付管理費與法律服務費。
４種轉讓方式比較
| 方式 | 稅務負擔 | 優點 | 缺點 |
| 贈與 | 贈與稅（每位贈與人 244 萬元免稅額） | 立即取得所有權 | 稅賦高，需規劃 |
| 買賣 | 契稅、土地增值稅、房地合一稅、印花稅 | 程序快速 | 假買賣恐被追稅與罰鍰 |
| 繼承 | 遺產稅（ 1200 萬元免稅額） | 自然傳承，達門檻才課稅 | 可能產生繼承糾紛 |
| 信託 | 視為贈與課稅 | 彈性管理、保障資產，適合高資產 | 需支付專業費用，成本較高 |
💡實際課稅標準應以政府官方公告為準。
傳承不是問題，規劃才是關鍵
房屋轉讓給子女的方式各有利弊，沒有絕對的最佳解。應依家庭狀況與財務能力選擇最合適的方式。建議尋求專業諮詢，確保流程合法並降低稅務風險，才能讓房屋真正成為子女的保障。
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