想靠房子安養退休？以房養老5大好處、利率比較與風險懶人包！

隨著高齡社會的來臨，越來越多銀髮族開始面對「活得久、擔心錢不夠」的問題。在缺乏足夠退休儲蓄的情況下，部分長輩選擇活化自己名下最有價值的資產——房屋，也就是所謂的「以房養老」。

以房養老是什麼？

簡單來說就是一種將自有住宅抵押給銀行或其他貸款機構，換取每月定額生活金的金融方案。最大特色是，屋主依然保有居住權，不用搬家、不用出售房子，也不會影響日常生活，只需在符合條件下與貸款機構簽訂契約，資金就能穩定入帳，成為長期照護與生活開銷的穩定後盾。

這種制度在歐美已推行多年，近年來也逐漸在台灣受到重視。但真有這麼簡單嗎？「以房換養」真的萬無一失？有哪些陷阱或限制要注意？接下來我們將從貸款好處、利率比較、潛在風險等面向，帶你全面認識這項理財工具。

選擇以房養老的5大好處

隨著經濟壓力加劇，現代年輕人未必有能力承擔父母的老年照護費用，許多長者會選擇用以房養老的方式將資產活化，其主要優勢如下。

1. 減少家庭經濟壓力
   在少子化與高齡化並行的今天，許多青壯年同時要照顧孩子與長輩，面臨沉重的生活與財務負擔。透過抵押房產的方式，長者有機會減輕子女經濟上的負擔，也讓三代家庭壓力得以緩解。
2. 房產仍歸屋主所有
   此方案不等同於出售房屋，長輩僅將房屋設為抵押品，貸款期間仍保有產權。
3. 不需搬離熟悉的家
   最大特色就是可以繼續居住在原有住所，不需搬遷。這對於年長者而言，不僅減少搬家造成的不適，也能延續熟悉的生活環境與社交圈，有助身心健康與生活穩定。
4. 每月現金入帳、資金運用彈性
   辦理以房養老後，長輩可依合約條件每月獲得固定金額的錢作為生活費。資金用途沒有限制，可自由用於醫療費用、日常開銷或個人需求，實用又彈性。
5. 有助遺產稅負規劃
   當借款人身故後，子女可選擇償還貸款取回房產，或由貸款機構處分該物件清償債務。根據現行稅法，相關借貸金額可列入遺產債務扣除，進而降低應稅遺產總額，達成部分節稅目的。

2025以房養老銀行貸款利率表格整理

銀行名稱	起始利率（年）
合作金庫	約 2.62% 起
土地銀行	約 2.73% 起
華南銀行	約 3.19% 起
兆豐銀行	約 2.488% 起
台新銀行	約 2.85% 起
台灣銀行	約 2.285% 起
中國信託銀行	約 2.79% 起
玉山銀行	約 2.80% 起
陽信銀行	約 2% 起
全國農業金庫	約 2.793% 起
安泰銀行	約 2.61% 起

📌 註：利率可能依房屋地點、鑑價、借款人年齡等條件略有浮動，實際請洽各銀行官方網站或貸款機構確認。

2025以房養老趨勢與風險

受傳統價值觀的影響

在台灣，許多銀髮族成長於經濟高速發展的年代，他們秉持著「擁有土地就是財富」的信念，因此相當重視房產擁有權。根據近年數據顯示，台灣住宅自有率長期維持在 80% 以上，大部分長者在退休後仍居住於自己名下的住宅。

然而，社會變遷與家庭結構改變使得晚年財務壓力增加，許多人雖名下有房，卻面臨現金流短缺的困境，「有屋無現金」已成為常見寫照。這種情況促使越來越多退休者將目光轉向以房養老，試圖透過資產活化來改善生活品質。

以房養老可能帶來的風險

儘管此方法可以提供長輩穩定收入，但其中也潛藏一些風險。首先，在傳統文化中，將房產留給子女是一種信仰與責任，若透過抵押房屋取得資金，可能會與繼承期望產生矛盾。再者，若貸款金額較高、時間拉長，累積的利息可能導致房屋未來剩餘價值大幅減少。

萬一房價下跌或未來償還金額超出房屋價值，子女可能接手的是一筆「負資產」，不但無法繼承資產，還可能因處分困難而增加身心靈壓力。

為了安全推出的審查措施

為了保障申請長者的權益與避免日後爭議，目前金融機構在核貸流程中設置審查與保障機制。例如，銀行會要求申請人取得律師諮詢意見書，確保借款人已充分理解契約條款與法律後果。同時，也會安排有法律效力的第三方見證人參與，並於契約中明訂通知對象為具繼承資格的親屬或合法代理人。

這些做法有助於確保申貸過程的合法性與透明性，避免將來產生家族爭議或被指控長輩遭脅迫借貸等情形。建議選擇具信譽之金融機構，並且諮詢專業律師或貸款顧問，確保每一步都有明確依據與風險評估。

以房養老常見問題一次解答

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